Votre garage vaut de l’or… pour les promoteurs immobiliers !

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Le journal de 20 heures de France 2 du mardi 28 octobre s’est plongé dans un sujet pour le moins sensible pour tout réparateur : celui de la reprise de son affaire. Mais sous l’unique angle de la revente immobilière. Et pour cause : il s’agit d’une des manières les plus rentables de céder son établissement. Enfin, rentable surtout pour les promoteurs immobiliers eux-mêmes ! Une réalité qui fait figure d’épine dans le pied pour les représentants de la profession qui se battent pour que les garages restent des lieux de service dédiés à l’automobile.

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Revendre son garage à un promoteur immobilier : une affaire en or ? C’est ce que semble vouloir démontrer le sujet diffusé au journal de 20 heures de France 2, le 28 octobre dernier. Intitulée “des garages à prix d’or”, cette mini-enquête entre tout de suite dans le vif du sujet avec un constat choc : “l’historique” garage Renault du centre-ville de Chelles, en Seine-et-Marne, situé sur l’avenue François Mitterrand, a été revendu au promoteur immobilier Nafilyan & Partners pour la somme de 3 millions d’euros !

Des millions d’euros de plus-value

A sa place : un immeuble de logements haut de gamme doit y voir le jour d’ici trois ans. La maquette du projet, nommé “Esprit Ville” est d’ores et déjà exposée dans un showroom situé juste en face du garage, où Sandrine Cassar, la directrice commerciale de Nafilyan & Partners, explique aux journalistes de France 2 que «l’opération proposera 165 logements à la vente, allant du studio jusqu’au 5 pièces». Et la reportrice de France 2 précise d’emblée quelle “bonne affaire” le promoteur a réalisé : «la vente des appartements lui rapportera 34 millions d’euros» une fois terminés les travaux censés durer deux ans.

Un montant plus de 11 fois supérieur au prix de vente du garage ! Lequel est déjà, lui-même, supérieur à ce qu’un professionnel de la réparation propriétaire de son affaire peut, en général, retirer d’une vente auprès d’un autre pro de l’automobile. Surtout en zone urbaine, où le prix du mètre carré est plus élevé, où les surfaces sont plus réduites et leur potentiel d’aménagement limité. «Les garages sont devenus des affaires en or pour les constructeurs. Bouygues, Eiffage, Vinci : tous traquent le moindre espace à vendre, rappelle la journaliste de la chaîne publique. Surtout à Paris.»

Un supermarché et une salle de sport !

Les reporters font ensuite un focus sur le site d’un ancien garage, en plein XIIIème arrondissement de Paris, tout juste racheté et déjà en cours de réfection. Les 4 500 mètres carrés aménageables qu’offre la surface, au milieu d’autres immeubles déjà construits et contenant boutiques au rez-de-chaussée et logements aux étages, sont une opportunité pour tout promoteur qui se respecte. «D’ici la fin de l’année, [le promoteur] louera l’espace à un supermarché et à une salle de sport, bien plus rentables qu’un garage», précise la voix off.

«Ce garage, il l’a acheté 1 500 euros le mètre carré : imbattable, reconnaît ensuite la journaliste. Dans ce quartier, les prix atteignent 6 000 euros le mètre carré.» Et Marc Estin, directeur général chargé des programmes d’Heracles Investissement, qui s’est porté acquéreur du hangar naguère garage, de confirmer ses propos. «C’est assez rare de trouver ce genre de lieu, ça existe encore notamment avec d’anciens garages qui ne trouvent plus leur place, économiquement, dans Paris : on a plus tendance à trouver de petites surfaces commerciales.» Quels types de commerce, en effet, peuvent «proposer» au marché de l’immobilier urbain autant de superficie et de possibilités d’aménagement que les garages ?

Des propositions hebdomadaires

Les journalistes de France 2 nous emmènent ensuite à Lille, où le patron du Garage Saint-Michel, René Bossuyt, sous enseigne Peugeot, est sur le point de prendre sa retraite, d’ici deux ans maximum. «L’information est déjà parvenue aux oreilles des promoteurs, assure la voix-off. Ils lui envoient des offres de rachat toutes les semaines.» Et si l’agent de marque explique n’en conserver que certaines, il ne les remise pas pour autant au placard mais bien dans un endroit dédié. «Je ne garde pas tout, j’en garde comme ça quelques-unes, dans un petit dossier que j’ai intitulé  »Cession Saint-Michel », reconnaît-il. Par exemple, le 9 octobre 2015, vous êtes vendeur, nous vous offrons les conseils en homestaging d’un professionnel : étude comparative de marché, personnalisation de votre bien, etc.»

Logique : avec une surface de 1 100 mètres carrés de plain-pied dans un quartier résidentiel de Lille, le réparateur serait assis sur «de l’or», d’après les reporters. «René Bossuyt pourrait le vendre plusieurs centaines de milliers d’euros», précise le commentaire. Moins qu’en région parisienne, et ce fort logiquement, mais sans doute plus cher que ce qu’il en retirerait en le cédant à un de ses confrères. «Si demain l’entreprise se casse la figure, faut se décider à tout vendre et puis on tourne une page : ça fera mal au cœur mais en même temps, c’est comme ça…», déplore le garagiste, tout en rangeant son dossier dans lequel figure une pochette au logo du CNPA.

2 500 garages de moins en 4 ans

Direction ensuite Noiseau, dans le Val-de-Marne, et les Etablissements Debouzy, sous enseigne Citroën, propriété de… Philippe Debouzy, président de la branche des Agents et indépendants du CNPA, justement. «Ce professionnel installé depuis 35 ans a fait évaluer son bien et l’offre est très alléchante», commente la journaliste. «L’offre des promoteurs est attrayante parce qu’en fait, elle double la valeur de mon immobilier, reconnaît-il sans fard. Simplement, un outil de travail, pour le transmettre, c’est compliqué ; les banquiers aussi, en ce moment, sont très frileux pour financer le rachat d’une entreprise automobile, alors qu’un promoteur immobilier [représente] de grands groupes qui ont les moyens financiers d’investir.» Et la reportrice de conclure en rappelant qu’en «quatre ans, le nombre de garages en France est passé de 11 000 à environ 8 500».

Un chiffre que Philippe Debouzy n’aura sans doute pas eu de mal à lui transmettre, puisqu’en sa qualité de président de l’autrement nommée “branche des Métiers” du CNPA, il pilote de près Mon Entreprise Auto, le portail dédié à la valorisation et à la transmission d’activité des professionnels de l’automobile. Refondu l’an dernier avec de nombreuses fonctionnalités en plus et l’opportunité d’audits et d’obtention de solutions de financement, monentrepriseauto.fr permet au professionnel qui envisage la cession de son affaire à un autre pro de l’auto de connaître la valeur de sa société, des murs s’il en est propriétaire, des travaux de remise aux normes ou en état à effectuer et bien d’autres paramètres qui l’aideront à vendre son entreprise avec la meilleure valeur possible. Une valeur qui, toutefois, excède rarement les promesses des promoteurs immobiliers pour les garagistes situés en centre-ville ou même en banlieue des grandes métropoles.

Les services de l’auto perdants ?

Et c’est bien là le problème. Car comme le rappelait Philippe Debouzy lors de la présentation du nouveau Mon Entreprise Auto en novembre 2014, «lorsque l’on est dans son entreprise et qu’on y travaille depuis de longues années sans jamais aller voir ailleurs, qu’on l’aime, on voit souvent la mariée trop belle». Et comme tout professionnel des services de l’automobile –du moins de la réparation– exerce son métier avant tout par passion, et fonde son entreprise avec la même passion et de forts espoirs de réussite, le retour à la réalité du marché est souvent très dur à encaisser lorsqu’il s’agit de céder ladite entreprise.

La postérité de son propre travail, qui reste essentielle aux artisans, est pourtant souvent menacée, comme le prouve le chiffre de 2 500 garages disparus en quatre ans. Quand bien même le garagiste souhaiterait, et c’est souvent le cas, que son garage reste un garage, ou ne serait-ce qu’un lieu dédié à l’automobile, l’opportunité de plus-value qui frappe à la porte en même temps que le promoteur immobilier et sa proposition de reprise est particulièrement difficile à écarter. Le président de la branche Agents et indépendants du CNPA lui-même a été forcé, dans le sujet de France 2, de le reconnaître.

Et à l’heure où les fédérations professionnelles de réparateurs se battent pour éviter la désertification des campagnes françaises en termes d’ateliers de proximité, il serait tout aussi dommage d’oublier que les grandes villes et leurs banlieues subissent une situation tout aussi problématique. Sauf que là où les agréments des compagnies d’assurance ravagent les effectifs des réparateurs en milieu rural, ce sont les alléchantes offres des promoteurs immobiliers qui font le travail de sape en zone urbaine et péri-urbaine. A cette différence près que le garagiste qui voit son affaire reprise par une société immobilière, lui, en sort généralement gagnant. Mais les automobilistes vivant dans son quartier ainsi que le maillage des entreprises d’après-vente automobile, eux, en sortent bien perdants…

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